Systemfrage: Gold, Schulden und der unausweichliche Zusammenbruch des globalen Immobilienmarktes

Immobilien – Bildquelle: Pixabay / Herrfilm; Pixabay License

Eine der vielleicht derzeit am meisten diskutierte wirtschaftliche Frage ist die Befürchtung, dass sich die überwiegende Mehrheit der Menschen für den Rest ihres Lebens keine Immobilie mehr leisten kann, unabhängig davon, in welchem Land sie leben. Jugendliche der Generation Z und sogar der Generation Alpha planen bereits für eine Zukunft, in der der Kauf eines Eigenheims unmöglich ist. Diejenigen, die kaufen, legen Wert auf Kosteneffizienz und kaufen allein (wobei sie das Sparen und Wohneigentum gegenüber der Ehe priorisieren).

Dies ist ein Thema für einen anderen Artikel, stellt jedoch eine Umkehrung des traditionellen Konsumverhaltens dar; eine grundlegende Veränderung, die untersucht werden muss, da sie tiefgreifendere soziale und wirtschaftliche Probleme widerspiegelt.

Dieser Kampf findet nicht nur in Europa statt; in der gesamten westlichen Welt, von Australien über Kanada bis hin zu den USA, sehen sich die Menschen mit der schlimmsten Immobilienpreisinflation seit Jahrzehnten konfrontiert und suchen verzweifelt nach Wegen, sich darauf einzustellen.

Doch genau wie in der Physik gibt es Bewegungsgesetze, die unabhängig von Eingriffen der Regierung oder der Zentralbank nach wie vor für die Märkte gelten. Was steigt, muss unweigerlich wieder fallen. Im vergangenen Jahr gab es eine interessante Entwicklung, insbesondere auf der Verkäuferseite des Immobilienmarktes, und sie deutet auf große Veränderungen in naher Zukunft hin.

Aufgrund der Plandemie 1.0, der „Covid“-Konjunkturmaßnahmen und der Käufernachfrage durch Unternehmen stiegen die Preise zum Beispiel in den USA auf breiter Front an, und die durchschnittlichen Kosten für ein Eigenheim schossen von 2019 bis 2024 um 50% oder mehr in die Höhe.

Ein großer Teil dieser Käufe ging auf das Konto von Menschen, die den drakonischen Vorschriften der „blauen“ (aka demokratisch geführten) US-Bundesstaaten entfliehen wollten, doch es gab auch viele Spekulanten, die auf den Markt setzten und in der Erwartung, dass die Preise weiter steigen würden, schnelles Geld machen wollten. Stattdessen ist die Nachfrage eingebrochen, und es gibt nur wenige Käufer, um das Angebot zu absorbieren.

Die Google-Suchanfragen nach „Ich kann mein Haus nicht verkaufen.“ erreichten im letzten Monat einen neuen Höchststand und übertrafen damit den Spitzenwert der Krise von 2008. Die US-Immobilienverkäufe sind von 2020 bis 2026 um 32% zurückgegangen, während das Angebot stark angestiegen ist. Immobilienmakler warnen vor einem massiven Einbruch, da viele Verkäufer sich weigern, die Lage richtig einzuschätzen und die Preise zu senken, während sie Schwierigkeiten haben, interessierte Käufer zu finden.

Der Grund für die Pattsituation und den erstarrten Markt liegt größtenteils in der Verschuldung. Im Jahr 2008 wurde der Crash durch leicht zugängliche Hypothekendarlehen an Menschen verursacht, die nicht über das Einkommen verfügten, um die Kosten für variabel verzinsliche Hypotheken (ARM) zu decken, deren Zinssätze im Laufe der Zeit stiegen. Millionen von Häusern wurden an Menschen verkauft, die nicht über das nötige Einkommen verfügten, und sie gerieten alle auf einmal in Zahlungsverzug, was das System und die damit verbundenen Derivate zum Einsturz brachte.

Heute sind Millionen von US-Hausbesitzern an extrem niedrige Hypothekenzinsen aus früheren Jahren gebunden. Ein Verkauf würde bedeuten, einen Kredit mit 3% Zinsen aufzugeben und ihn durch einen mit fast 6,5% zu ersetzen. Deshalb verkaufen sie nicht.

Darüber hinaus haben zu viele Eigentümer ihre Immobilien auf dem Höhepunkt des Plandemie-Booms und des Preisanstiegs gekauft. Nun sitzen sie fest und versuchen, Häuser im Wert von 250.000 US-Dollar für 600.000 US-Dollar und Häuser im Wert von 500.000 US-Dollar für über eine Million US- Dollar zu verkaufen. Ein Verkauf mit einem hohen Preisnachlass käme im Grunde genommen einer weiteren Verschuldung gleich.

Das Problem ist, dass NIEMAND ein Haus für 600.000 US-Dollar kaufen will, wenn er weiß, dass es in ein paar Jahren nur noch 250.000 US-Dollar wert sein wird. Am Ende bleiben die Spekulanten auf ihren Immobilien sitzen und haben nur noch zwei Optionen: ihre überschüssigen Häuser auf den Mietmarkt zu bringen oder ihre Preise drastisch zu senken und den Verlust hinzunehmen. Ich denke, dass dies im Laufe des nächsten Jahres in beschleunigter Form geschehen wird, selbst wenn es zu einer Intervention der Regierung oder der Zentralbank kommt.

Inflationsfördernde Maßnahmen werden den Immobilienmarkt – weder in den USA, noch in Europa – dieses Mal nicht retten.

Das bedeutet erhebliche Verluste beim Eigenkapital in Immobilien und beim Gesamtvermögen der Bevölkerung, ganz zu schweigen von einem starken Rückgang bei Hypothekarkrediten und der Kreditliquidität. Ein eingeschränkter Zugang zu Krediten bedeutet eine Abschwächung des Konsums. Im Falle von gewerblichen Käufern und Banken könnte ein Konjunkturpaket sie schützen, nicht jedoch den Durchschnittsbürger.

Wo keine Liquidität herrscht, kommt es zum Crash. Derzeit scheint der Geldfluss noch in einem gesunden Tempo zu verlaufen, doch dies gilt vor allem für den Aktienmarkt, der kein Indikator für eine stabile Wirtschaft ist. Aktien sind kein Frühindikator für Krisen; sie kommen immer erst nachträglich. Folglich werden Aktien weder einen künftigen Crash auf dem Immobilienmarkt signalisieren, noch werden sie die derzeitige Kaufzurückhaltung der Käufer aufgreifen.

Lässt sich dieser letztendliche Einbruch bewältigen? Ja, bis zu einem gewissen Grad, aber nicht auf globaler Ebene, sondern nur auf nationaler Ebene. Und selbst dann wird dies nichts am endgültigen Ergebnis ändern, nämlich konkreten Liquiditätsverlusten und einem sprunghaften Anstieg der Verschuldung.

Für Menschen, die auf den Kauf eines Eigenheims warten, könnte dies eine gute Nachricht sein. Preissenkungen von 30% bis 50% sind möglich und längst überfällig. Allerdings werden Käufer wahrscheinlich abwarten, bis sie glauben, dass die Preise ihren Tiefpunkt erreicht haben. In der Zwischenzeit besteht die Gefahr eines systemischen Risikos für Aktien- und Kreditmärkte nach dem Crash. Investoren werden nach einer sicheren Alternative suchen.

Dies bringt uns zu einem Trend, der sich in den letzten Jahren entwickelt hat und den wir seit dem Crash von 2008 bis 2012 nicht mehr gesehen haben. Dieser Crash fiel mit einem historischen Anstieg der Gold- und Silberpreise zusammen, und dasselbe Muster zeichnet sich nun wieder ab. In kurzen Phasen erhöhter Unsicherheit sind Immobilien für die Menschen möglicherweise kein sicherer Ort mehr, um ihr Geld anzulegen. Wenn an den Märkten Panik herrscht und andere Sachwerte an Wert verlieren, werden Edelmetalle zur bevorzugten Anlageform.

Trotz der starken Schwankungen in den letzten Monaten liegt der Goldpreis seit 2019 immer noch um 270% höher und dürfte weiter steigen, selbst wenn die Immobilienmärkte einbrechen. Der Grund dafür ist einfach: Die Verschuldung der Verbraucher ist trotz der Interventionen der Zentralbanken und der erhöhten Zinssätze weiter gestiegen. Diese Maßnahmen sollten eigentlich die Kreditaufnahme der Verbraucher eindämmen, doch das ist nicht geschehen.

Und wenn die Verschuldung wächst, steigen die Preise für Edelmetalle unweigerlich (Inflation durch Konjunkturmaßnahmen muss nicht unbedingt vorhanden sein, ist es aber in der Regel).

Die Immobilienverschuldung in den USA ist seit 2019 um 38% in die Höhe geschossen. Die Kreditkartenschulden der US-Verbraucher sind seit 2019 um 35% gestiegen. Die Staatsverschuldung der USA ist seit 2019 um 71% gestiegen. Immobilien boten früher einen sicheren Hafen für schuldenbelastete Märkte, doch dies geht zu Ende. In diesem Umfeld gibt es nur noch sehr wenige sichere Orte. WENN die Aktienmärkte einen Einbruch erleiden (was wahrscheinlich der Fall sein wird), sind Edelmetalle eine der letzten Bastionen der Sicherheit. Und wer nun denkt, dass dies nur die USA betreffen, möge einmal die diversen Statistiken dazu in Europa/Deutschland sichten.

Es gibt definitiv einen Korrelationstrend, der an die Krise von 2008 – 2012 zu erinnern scheint. Jedes Mal, wenn die US-Immobilienpreise einbrechen oder sich stark verlangsamen, steigen die Gold- und Silberpreise in der Regel an.

Wie bereits erwähnt, ist es nicht nur die USA, die vor einem Zusammenbruch des Immobilienmarktes steht. Berichten zufolge ist die Lage in Kanada, Australien, Großbritannien und den meisten Teilen Europas sogar noch schlimmer. In Kanada beispielsweise sind Linke aus den USA auf der Suche nach einem alternativen Wohnsitz, um „dem Trump-Regime zu entfliehen“, nur um dann verzweifelt zurückzukommen, nachdem sie mit beispiellosen Wohnkosten konfrontiert wurden.

Im Vereinigten Königreich gibt es für Menschen mit mittlerem Einkommen kaum Wohnraum, selbst wenn sie mieten möchten. In Australien liegt der Medianpreis für Eigenheime bei etwa 700.000 US-Dollar (in den USA liegt der Medianpreis bei 415.000 US-Dollar). Diesem Trend kann man sich kaum entziehen, es sei denn, man möchte in einem Dritte-Welt-Land leben. Und ironischerweise sind diese Menschen derzeit nicht besonders erfreut darüber, dass Westler in ihre Nachbarschaften ziehen.

Zu den inflationären Bedingungen für Immobilienkäufer kommt noch die massive Zuwanderung illegaler Migranten in den Westen in den letzten zehn Jahren hinzu, die den Mietmarkt aufgezehrt und die Preise weiter in die Höhe getrieben hat. Abschiebungen könnten helfen, den Druck etwas zu mindern, aber dies wird auch als Katalysator wirken und den Wertverlust von Immobilien beschleunigen. Für Hausbesitzer ist mit einem erheblichen Verlust an Eigenkapital zu rechnen.

Letztendlich ist dieser Schmerz notwendig; irgendetwas muss nachgeben. Es muss eine Schuldenbereinigung stattfinden, und die Wirtschaft muss ihre Medizin schlucken (ein deflationäres Ereignis). Derzeit hat sich der Kaufmarkt nach Jahren des Rückgangs stabilisiert, aber wir haben noch einen langen Weg vor uns, bis Angebot und Nachfrage im Gleichgewicht sind.

Es ist zweifelhaft, dass die Zentralbanken, die vollständig auf keynesianischem Interventionismus basieren, dies ohne Eingreifen zulassen werden. Sie werden letztendlich mit weiteren Konjunkturmaßnahmen eingreifen, was wiederum immer weiter steigende Gold- und Silberpreise bedeutet. Vorerst ist es für Menschen, die eine Immobilie kaufen (oder ihre Ersparnisse schützen) möchten, klug, so lange zu mieten, bis sich dieser Prozess abgeschlossen hat, und in der Zwischenzeit vielleicht als Absicherung in Edelmetalle zu investieren.

Auch Hausbesitzer sollten darüber nachdenken, einen Teil ihrer Ersparnisse in Edelmetalle zu investieren, um Verluste auszugleichen, die durch sinkende Immobilienwerte entstehen. Der Status quo ist reif für ein Erdbeben.

Anmerkung: Dieser Artikel stellt keine Beratung oder Empfehlung in Finanzfragen dar. Noch ist er zur Anlageberatung geeignet. Er spiegelt nur meine persönlichen Einschätzungen zur aktuellen Fiskalpolitik und geopolitischen Lage wieder.

Quellen:
Gold, Debt And The Inevitable Global Housing Market Crash
Gen Z Is Forgoing Marriage And Buying Homes Alone Instead
‘Can’t sell house’ searches are higher now than during the 2008 housing crisis